Mieter falsches Lüften nachweisen – Wie vorgehen als Vermieter?

Ihr Mieter beschwert sich ständig über Schimmelbildung, obwohl er den Schimmel selbst durch falsches Lüften verursacht — Haben Sie ein solches Problem, ist es an der Zeit nachzuweisen, warum der Mieter durch sein falsches Lüften an dem Schimmel schuld ist. Als Vermieter kann man selbstverständlich nur schwerlich kontrollieren, wann der Mieter, in welcher Form lüftet. Man weiß aber meistens besser wie die Wohnung gelüftet werden sollte, um einen Schaden zu vermeiden und daher sollte man genau an diesem Punkt ansetzen: Der Mieter sollte Anweisungen zum richtigen Lüften bekommen. Bildet sich dann Schimmel, liegt das falsche Lüften und der Verstoß gegen die Anweisungen nahe.

Bestreitet der Mieter falsch zu lüften oder dass sein Lüftverhalten Ursache von Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden ist ein Sachverständiger zu beauftrage. Lesen Sie hier was Sie als Vermieter wissen sollten und wie sie vorgehen können, wenn sie ihrem Mieter sein falsches Lüften nachweisen wollen.

I. Richtiges Lüften ist Mieterpflicht

Das richtige Lüften der Mietwohnung gehört zu den Sorgfaltspflichten des Mieters. Es ist eine sog. mietvertragliche Nebenpflicht nach §§ 535, 541, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 563 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Vermieter kann den Mieter wegen einer Verletzung dieser mietvertraglichen Nebenpflicht abmahnen und von ihm Schadensersatz verlangen.

Ob ein Mieter falsch lüftet, ist allerdings sehr individuell zu beurteilen. Grds. ist davon auszugehen, dass unter dem richtigen Lüften ein tägliches Stoßlüften aller Räume zu verstehen ist (Amtsgericht (AG), Urteil vom 31. August 2005, Az.: 565 C 15388/04).

Wichtig ist aber, dass das keine allgemeine Regel ist, denn manchmal müssen Mieter auch öfter lüften. Es kommt immer auf den Einzelfall an, denn die Bausubstanz, bauliche Beschaffenheit (gute Isolierung oder nicht), die Raumgröße und Fenstergröße in einer Mietwohnung sind immer unterschiedlich. Dazu kommen dann auch noch Faktoren, wie z.B. wie viele Menschen in einer Mietwohnung wohnen, wie oft bestimmte Räume genutzt werden, wie oft in einem Bad gebadet oder geduscht wird, wie häufig wird gekocht, wann wird geheizt etc. All diese Umstände beeinflussen die Notwendigkeit des Lüftens erheblich.

Mehr dazu lesen Sie in : Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssen

II. Anweisungen zum Lüften geben und Einhaltung kontrollieren

Spätestens dann, wenn es bereits einmal ein Schimmelproblem oder einen Feuchtigkeitsschaden wegen dem falschen Lüften gegeben hat, sollten Vermieter ihren Mietern schriftlich Anweisungen zum richtigen Lüften geben, um Schäden zu vermeiden. Bereits bei dem Erstbezug einer Mietwohnung kann man als Vermieter seinen Mietern entsprechende Anweisungen erteilen, denn bei Neubauten mit sehr guten Isolierungen ist oft ein häufigeres Lüften erforderlich.

Liegen einem Vermieter bereits Feststellungen dazu vor, dass offensichtlich falsch gelüftet wurde und was zukünftig  zu beachten ist  — z.B. von den Handwerkern die den Schimmelschaden beseitigt haben — sollte darauf bei den Anweisungen Bezug genommen werden. Das richtige Lüftverhalten ist unbedingt so konkret wie möglich zu beschreiben, z.B. 2 x tägliche Stoßlüftung von 10 min. in allen Räumen sowie zusätzliche Stoßlüftungen im Bad nach jedem Baden / Duschen und in der Küche nach dem Kochen etc.

Außerdem sollten Vermieter in dem Schreiben darauf hinweisen, dass es erforderlich ist ordnungsgemäß zu lüften, um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung zu vermeiden. Dabei kann man sich auch bereits Schadensersatzforderungen vorbehalten, für den Fall, dass der Mieter sich nicht an die Anweisungen hält.

Die Einhaltung der Anweisungen zum Lüften kann der Vermieter bei angekündigten Besichtigungen kontrollieren.  So ein Kontrollrecht besteht immer dann, wenn der Vermieter bestehende oder drohende Schäden in Augenschein nehmen will. Die Begründung der Kontrolle kann also  z.B. sein, dass es bereits einen Schimmelschaden gab und der Vermieter prüfen will, ob sich nach der Schadensbeseitigung wieder neuer Schimmel bildet oder nicht.

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III. Falsches Lüften abmahnen und im Streitfall nachweisen

Befolgt der Mieter die Anweisungen zum richtigen Lüften nicht, ist der daraus entstandene Schaden zu dokumentieren, der Mieter abzumahnen (§ 541 BGB) und zur Begleichung des Schadens aufzufordern (§§ 280 Abs. 1, 535, 549 Abs. 1 BGB). Nach erfolgloser Abmahnung ist auch die ordentliche Kündigung möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

All diese Ansprüche des Vermieters sind aber nur dann wirksam bzw. halten vor Gericht stand, wenn man als Vermieter dem Mieter das falsche Lüften auch beweisen kann.

Bestreitet der Mieter, dass falsches Lüften die Ursache für den Schimmel- oder Feuchtigkeitsschaden ist, muss der Vermieter ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Der Sachverständige wertet dann anhand der Angaben des Mieters zu seinem Lüft- und Wohnverhalten, Messungen der Luftfeuchtigkeit vor und nach dem Lüften in der Wohnung, sowie der Baubeschaffenheit und Isolierung der Mietwohnung usw. aus, ob das falsche Lüften ursächlich für den Schaden ist. Das ist die einzige Möglichkeit, wie man als Vermieter falsches Lüften des Mieters nachweisen kann.

Die Kosten für das Sachverständigengutachten können dem Mieter als Schadensfeststellungskosten dann voll auferlegt werden, wenn er tatsächlich allein verantwortlich ist. Ist das nicht der Fall, trägt man auch als Vermieter Kosten des Gutachtens. Stellt sich heraus, dass das Lüften nicht schuld an der Schimmelbildung ist, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Es empfiehlt sich daher immer ein entsprechendes Gutachten bereits vor einem Klageverfahren einzuholen.

IV. Zusammenfassung

Muss man als Vermieter dem Mieter sein falsches Lüften in einem Prozess nachweisen, weil er es abstreitet, hilft am Ende immer nur ein Sachverständigengutachten, dass sich mit dem richtigen Lüftverhalten in der jeweiligen Wohnung auseinandersetzt und eine genauer Schadensursache bestimmen kann. Anweisungen zum richtigen Lüften und Kontrollen in der Mietwohnung, können dem Vermieter allerdings bereits vorher den Beweis für ein falsches Lüften erbringen.

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